Dal 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la Legge n. 182/2025, cd. Legge Semplificazioni, che all’art. 44 interviene in modo deciso su uno dei temi più problematici del diritto delle successioni: la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Si tratta di una riforma attesa da anni, che incide su un equilibrio delicato e che segna un cambio di passo rilevante, soprattutto nella prospettiva della certezza dei traffici giuridici.
Per lungo tempo, infatti, il sistema italiano ha conosciuto una forte tensione tra due esigenze contrapposte: da un lato, la tutela dei legittimari; dall’altro, la stabilità degli acquisti immobiliari. La disciplina previgente, incentrata sull’azione di restituzione, consentiva al legittimario leso di agire non solo contro il donatario, ma anche contro il terzo che avesse acquistato l’immobile. Ne derivava un effetto ben noto agli operatori: gli immobili di provenienza donativa risultavano difficilmente commerciabili, spesso esclusi dal circuito del credito e accompagnati da un rischio giuridico che si protraeva nel tempo.
L’art. 44 riscrive alcune norme del nostro codice civile, stabilendo che la riduzione della donazione non pregiudica i diritti dei terzi acquirenti. In altri termini, viene meno la possibilità per il legittimario di ottenere la restituzione reale del bene nei confronti di chi lo abbia acquistato dal donatario.
Il terzo acquirente vede così consolidata la propria posizione, potendo confidare nella stabilità del titolo e nella definitiva efficacia dell’acquisto.
Questo non significa, però, che la tutela della legittima venga sacrificata. Al contrario, il legislatore ha scelto di rimodularla, spostandone il baricentro dal piano reale a quello economico. Il donatario resta tenuto a compensare il legittimario in denaro, nei limiti necessari a reintegrare la quota di riserva. Solo in caso di insolvenza, l’obbligo di compensazione può estendersi all’avente causa a titolo gratuito, e comunque entro il vantaggio conseguito.
La legittima continua dunque a operare come limite inderogabile all’autonomia privata, ma senza travolgere, in via ordinaria, la posizione di soggetti estranei alla successione.
La riforma risponde a un’esigenza da tempo evidenziata dai professionisti di settore, visto l’effetto paralizzante sulla circolazione dei beni e sull’accesso al credito. In questa prospettiva, l’intervento legislativo appare come una scelta di equilibrio: non una rinuncia alla protezione successoria, ma una sua ricollocazione entro confini più coerenti con il principio di affidamento e con le esigenze di certezza del diritto.
Gli immobili di provenienza donativa tornano ad essere pienamente spendibili sul mercato; gli acquirenti non sono più esposti al rischio strutturale di restituzione; il sistema bancario può valutare tali beni come garanzie in modo meno prudenziale. Al tempo stesso, per le famiglie cambia la gestione del conflitto successorio: la lesione della legittima non si “paga” più con la perdita del bene da parte del terzo, ma attraverso un riequilibrio economico tra i soggetti coinvolti.
In definitiva, l’art. 44 della Legge Semplificazioni segna un passaggio importante nel diritto delle successioni.
Senza mettere in discussione i principi fondamentali della tutela dei legittimari, il legislatore ha corretto una distorsione che per anni ha inciso negativamente sulla certezza dei rapporti giuridici.
È una riforma che restituisce razionalità al sistema e che, verosimilmente, inciderà in modo significativo sulla prassi immobiliare e contenziosa dei prossimi anni.
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A cura di Avv. Clarissa Auriemma